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蛋殼公寓闖關IPO 上市后盈利痛點更受關注

來源:網絡 編輯:黑馬吧 時間:2020-01-19 08:43

  上市對蛋殼公寓來說,既是對過往五年拼搏發展的總結,也是一個全新的起點。

  1月17日晚間,蛋殼公寓成功登陸紐交所,國內第二家長租公寓上市公司誕生,股票代碼“DNK”。此次IPO發行價13.5美元,低于首次公開募股發行價格區間;發行規模減少為960萬股,上市總募資金額減少25%至1.49億美元。

  IPO路演時,蛋殼公寓試圖向市場講述數據與科技的故事。但投資者似乎并不買賬。上市首日,蛋殼股價開盤即破發,最低跌3.7%至每股13美元。盤末跌幅收窄,收盤與發行價持平,總市值24.78億美元。

  從誕生到走向資本市場,蛋殼公寓用時五年。五年間,蛋殼共獲7輪融資,其中不乏高榕資本、老虎環球基金等知名機構。資本助力下,蛋殼公寓規模水漲船高,運營房間數量達43.27萬間。但截至2019年前9個月,公司仍處于凈虧損狀態。

  長租公寓盈利困境,讓蛋殼上市即帶有枷鎖。當投資機構態度愈發謹慎,IPO可解一時資金之急,卻遠不是盈利模式探索的終點。該品牌聯合創始人兼CEO高靖直言,上市對蛋殼公寓來說,既是對過往五年拼搏發展的總結,也是一個全新的起點。

  資本助力下“狂飆突進”

  回溯到故事源頭。2015年,蛋殼公寓成立,經營主體為紫梧桐(北京)資產管理有限公司,公司注冊資本1000萬元,法定代表人為高靖。

  蛋殼闖入時,正值長租公寓興起風口。行業內,長租公寓運營模式分為“集中式”和“分散式”。蛋殼屬于后者,即通過租賃協議從業主手中獲得零散房源,統一改造裝修后轉手出租,從中賺取房租差價與管理費、增值業務收入等。

  蛋殼公寓將此稱為“新租賃”,即集中化經營、設計裝修標準化、業務流程在線上。一番操作下來,當代都市人租賃成本大為降低。蛋殼舉例稱,北京一居室公寓平均月租金5784元,蛋殼公寓帶有共享空間,三家合租私人房間,每間平均月租金2788元,便宜了52%。

  本質上,蛋殼公寓做的仍是“二房東”生意。而固定成本投入與微薄盈利差價,注定其需通過規模擴張拓寬盈利基礎。短短幾年,蛋殼公寓迅速進入北上廣深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋殼管理公寓數量達43.27萬間,較成立之初增長178倍。

  與規模相匹配,蛋殼公寓營業收入也水漲船高。目前,該品牌收入主要來自租金和服務費。從2017年到2018年,蛋殼公寓營收增長307.3%至26.75億。2019年前10個月,棋牌游戲,營收進一步增加到57.12億,較2018年同期增長198.8%。

  此番發展離不開資本助力。企查查數據顯示,蛋殼四年間完成7輪融資,背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等明星機構。

  2017年,蛋殼公寓獲1億人民幣A+輪融資。此后每年,蛋殼公寓都有新資金涌入。2018年2月,高榕資本聯合領投蛋殼公寓B輪融資;此后又連續跟投B+輪、C輪融資。在B輪融資時,高榕資本是第一家給到投資條款清單的投資機構。

  在闡釋投資初衷時,手機棋牌游戲,高榕資本創始合伙人張震稱,中國租房市場供需兩端存在著長期不平衡的矛盾,信息不對稱、租賃供給質量不高、租賃關系不穩定等痛點顯著。高榕資本長期看好中國長租市場,長租公寓則為年輕一代提供了更標準化、個性化的產品。

  為何押注蛋殼?張震認為,蛋殼公寓的核心競爭力為數據和科技DNA,尤其是很早即發揮作用的數據中臺。在他看來,蛋殼公寓是一家名副其實的“數據科技公司”,并期待未來蛋殼公寓的AI決策引擎—“蛋殼大腦”能進一步發揮智能作用。

  實際上,資本“寒冬”下,唯有頭部企業能獲得此番融資。中指研究院數據顯示,2018年長租公寓領域,企業獲得融資37筆,約1491億元;而2019年僅有16筆,約360億元,金額不足去年的1/4。資本端對長租公寓得態度更加嚴謹,企業獲得融資金額整體減少。

  當VC/PE機構態度愈加謹慎,品牌從一級市場拿錢越來越難,便轉向二級市場直接融資。蛋殼公寓指出,上市所募資金將用以擴大公寓網絡和服務范圍,改善公寓質量,以及開發技術系統以支持規模增長。

  能否講好盈利新故事?

  即便打造出科技外衣,但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。據招股書數據,2017年、2018年,蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元,虧損增幅為403%;2019年前9個月,蛋殼公寓凈虧損25.16億元,同比增長209%。

  蛋殼方面表示,公司整體尚未盈利,手游,主要是由于過去兩年持續高增長,大量資源投入到新城市(300778,股吧)及新公寓開發過程中。2017年、2018年和2019年前三季度,其經營活動現金流均錄得負值,分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

  激進擴張下,蛋殼公寓負債率也一路攀升。截至2018年末,蛋殼公寓資產負債率為83%。到2019年三季度末,杠桿率進一步放大,負債率提高至100%。

  盈利困境,是長租公寓行業通病。早一步上市的青客公寓,同樣處于此番境地。招股書顯示,2017財年青客凈虧損1.9億元,2018財年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日9個月,青客公寓凈虧損3.48億元,而上年同期凈虧損2.89億元。

  而對蛋殼公寓來說,大致盈利時間表是否存在?上市當天,愉悅資本創始及執行合伙人劉二,F身稱,這其實是平衡當期盈利與長期發展的問題,要找到合適的平衡點。二級市場包括成長期投資,都對虧損更加敏感。過去求發展,現在是求盈利。

  “對蛋殼來講,大家倒不懷疑它能盈利。我們作為投資人也沒有提過‘數量上實現什么樣的超越’!眲⒍L寡,規模要相當,但是不能光追求規模,同時要把服務品牌和質量做起來,否則我覺得不會長久生存下去。

  據蛋殼方面數據,公司單間裝修成本從2017年的12,646元/間,下降到2019年前9個月的10,404元/間,整體運營成本及資金投入在下降;蛋殼公寓與房東租約為4-6年,而蛋殼公寓投入回本周期為12到20個月,如此在租約內可鎖定盈利期。

  盈利可持續性外,資金杠桿問題仍然存在。2019年12月,六部門聯合印發相關文件,規定住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款;并明確“租金貸”收入不能超過企業租金收入的三成,超過比例的于2022年底前調整到位。

  招股書顯示,2017年,蛋殼公寓91.3%的用戶使用租金貸,2018年和截至2019年前9個月,這一比例降至75.8%、67.9%?v向來看,蛋殼公寓“租房貸”租客占比逐步減少。但從絕對值看,67.9%的占比仍較監管要求相去甚遠。

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